KONSEP PROYEK PROPERTI / PERUMAHAN (RUMAH TYPE 40)

Proyek properti / perumahan merupakan proyek yang sejak dulu hingga sekarang proyek ini banyak diminati oleh para Investor dalam dan luar negeri untuk development / pengembangan wilayah-wilayah di Indonesia, baik di kota-kota besar maupun di kota-kota kecil.

Mencermati proyek-proyek yang akan kita kerjakan, baik dari segi teknis maupun ekonomis akan lebih banyak membantu kita dalam pelaksanaannya.

Adapun konsep-konsep dari berbisnis proyek properti ini, sebagian akan saya paparkan beberapa bab di bawah ini ;

I. PENDAHULUAN

Rumah tingal merupakan terminal dari segala aktifitas dan rutinitas bagi kehidupan manusia. Kebutuhan akan rumah tinggal merupakan salah satu kebutuhan utama seiring dengan semakin padatnya aktivitas dan rutinitas manusia.

Makin maraknya perkembangan pemukiman di perkotaan merupakan salah satu lahan bisnis yang menjanjikan. Bisnis property sangat dipengaruhi oleh prospek Tim Marketing dalam usaha penjualan produk/rumah ke konsumen.

Pengelolaan manajemen yang tepat sangat dituntut guna memaksimalkan waktu, biaya dan kualitas produk/rumah bahkan besarnya keuntungan yang didapat.

II. PEMILIHAN LOKASI

Lokasi yang strategis dan murahlah yang dipilih sebagai lokasi pengembangan. Pembelian tanah juga harus diperhatikan kejelasan sertifikat tanah tersebut.

Dikatakan lokasi strategis apabila lokasi tersebut terletak diantara tempat-tempat pelayanan umum seperti; sekolah, terminal, stasiun, rumah sakit, kantor pemerintahan, mall dsb.

Lokasi yang dipilih harus terbebas atau jauh dari area banjir dan perkampungan. Pemilihan lokasi juga bergantung pada trend pasar atau potensi konsumen.

III. PERSIAPAN LAHAN

Setelah pemilihan lokasi perumahan ditentukan dengan penawaran harga semurah-murahnya. Karena harga jual rumah/kavling bertolak dari harga beli tanah tersebut.

Adapun persiapan lahannya meliputi ;

  1. Pengukuran disesuaikan dengan Sertifikat Tanah.
  2. Perencanaan drainase dan jalan akses.
  3. Perhitungan urugan dan leveling kavling dan jalan.
  4. Clearing lahan.
  5. Urugan yang dibutuhkan.
  6. Posisi titik ”0” dari jalan utama.

IV. PEMETAKAN KAVLING

Lokasi yang sudah dipersiapkan diukur sesuai petakan pada ploting lay out yang dibuat sesuai dengan spesifikasi rencana penjualan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pemetakan kavling, antara lain;

  1. Panjang dan lebar kavling disesuaikan dengan type rumah.
  2. Pemisahan antara type rumah yang berbeda.
  3. Lebar jalan masuk.
  4. Jika one gate system diperlukan pintu gerbang dan pos satpam.
  5. Leveling kavling lebih tinggi 30 – 50 cm dari jalan.
  6. Diminimalkan luas tanah sisa.

V. SPESIFIKASI KONSTRUKSI

Rumah yang akan dijual adalah type 40 (gambar & RAB akan diulas pada artikel selanjutnya) ;

1. Struktur :

- Pondasi : Pasangan batu kali spesi 1 pc : 3 kp : 6 ps  (bangunan induk) Pasangan rollag bata (teras).

- Struktur : Beton bertulang campuran 1pc : 2 ps : 3 kr , besi  6, 8 Batas toleransi  7 %  (sesuai dengan gambar).

- Rangka atap : Kayu meranti dikoltier 8/12,6/12,5/7,4/6, 3/5 nok, gording, usuk, reng. Kayu lisplank 3/30 dimeni, diplamir ,di cat

2. Penyelesaian/ Finishing :

- Pelapis lantai : Patlah spesi 1 pc : 3 kp : 6 ps Keramik 40/40 motif (ruang utama) ; 30/30 motif (teras); 20/20 kasar (KM), Kol- kolan tebal 8 cm.

- Dinding : Pasangan batu bata  spesi 1 pc: 3kp : 6ps, plesteran dinding 1 pc : 6 ps dinding di aci, diplamir finishing cat  (cat interior, exterior) keramik dinding kamar mandi 20/25 motif

- Plafon & rangka: Rangka kayu meranti 5/7 (100 x 100) diserut bag. bawah ,Eternit diplamir, dicat. Interior pakai list gypsum 12 cm.

- Kusen, daun jendela dan pintu : Kusen Kayu meranti 6/15 finishing Cat, pintu panil (Teras), pintu panil Angzdoor, pintu kamar mandi pvc warna.

- Penutup atap : Genteng beton type royal/,  dicat.

- Kunci, handle & penggantung : Kunci & handle merk Modern/setara , engsel; pintu & jendela , grendel dan hak Angin merk modern / setara.

- Peralatan Sanitair : Bak mandi fiber 60×60 dilapis keramik 20×25, kloset duduk, wastafel, avoor bak mandi, floordrain, kitchen zink stainless (1 lubang + pengering), kran tembok, kran dapur leher angsa.

- Instalasi : Air bersih pipa ½”, ¾”AW ; air kotor pipa PVC 3”D ; kotoran pipa PVC 4”D , bak kontrol pas. Bata 1 PC: 6 PS diplester; septictank dan resapan pas. bata + pipa hawa 1 ½” , listrik 1300 VA, instalasi kabel NYA 2×2,5mm, voeding kabel NYA 4×2,5mm, box sekring MCB 2, arde besi baja lapis tembaga diameter 6mm, tinggi 1,5m.

- Pagar : Samping 1,25 m, belakang 2 m, pas. bata, diplester, dicat , pagar depan pasangan bata diplester tinggi 50 cm dicat , besi kotak 4 cm hollow tinggi 75 cm dimeni, dicat Emco warna hitam.

- Inrit : Cor beton bertulang, lebar 3m, tebal 10cm, besi 8 mm jarak 10 cm

- Carport : Cor beton tinggi 7,5cm (spesi 1: 2: 3).

VII. PROSES REALISASI KONSTRUKSI

Waktu pengerjaan rumah disesuaikan dengan bentuk dan ukuran rumah. Untuk ukuran rumah type 40 – 50 model modern minimalis waktu pengerjaannya 75-90 hari (3 bulan).

VIII. PENGAWASAN

Pengawasan dilakukan untuk memastikan kualitas bangunan sesuai dengan spesifikasi yang direncanakan oleh tim perencana atau berdasarkan keinginan konsumen/user. Pengawasan pada subkontraktor/pelaksana bangunan hanya sebatas kualitas bangunan, yaitu; bahan, cara pengerjaan, waktu/progress dan menangani berbagai permasalahan di lapangan/lokasi proyek.

Seorang pengawas proyek dapat mengawasi dan mengontrol 3 – 5 lokasi sekaligus. Tergantung letak lokasi proyek.

IX. PROMOSI

Promosi dapat dilakukan dengan berbagai media, seperti;

  1. Spanduk.
  2. T-Banner.
  3. Umbul-umbul.
  4. Brosur.
  5. Iklan media cetak/elektronik.

Promosi juga dapat dilakukan dengan mengadakan pameran property di berbagai tempat strategis, seperti;

  1. Pusat perbelanjaan/mall.
  2. Perusahaan bonafide dengan tunjangan KPR.
  3. Even olahraga atau hiburan.

Lebih tepat sasaran, jika promosi juga dilakukan di lokasi proyek dengan memasang umbul-umbul di lokasi dan memasang banner di sepanjang jalan dari jalan utama menuju lokasi, sehingga konsumen yang tertarik dengan media promosi akan terbantu dengan sendirinya ke lokasi dengan mengikuti banner yang dipasang di sepanjang jalan masuk. Dengan adanya Tim Marketing di lokasi proyek dapat menjaring para konsumen yang langsung datang ke lokasi.

Kejelian supervisor dalam promosi sangat penting dalam menjaring potensi konsumen.

X. PENJUALAN

Penjualan dilakukan oleh Tim Marketing yang di pimpin oleh seorang Supervisor dengan metode penjualan bisa bermacam-macam, tergantung dari potensi konsumen. Bagi marketing yang sukses dalam penjualannya hingga closing (uang muka masuk) diberi bonus sebesar 0,5 – 1% dari harga jual rumah tersebut.

Untuk memacu kinerja Tim Marketing, diberi target penjualan dengan jangka waktu yang dapat ditentukan, umumnya 3 bulan minimal penjualan closing 1 unit rumah. Dengan adanya beberapa bonus yang ditawarkan kepada Tim Marketing juga dapat memacu semangat kinerja dalam menjaring calon pembeli di berbagai tempat strategis seperti yang diterangkan di atas.

XI. PERIJINAN

Dalam menangani perijinan yang diperlukan dalam usaha bisnis property, sebaiknya dikerjakan oleh seseorang yang dapat dipercaya dan mampu dalam menangani perijinan ini.

Perijinan yang diperlukan antara lain;

  1. Splitzing SHM sesuai dengan letak dan luas kavling.
  2. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
  3. Jaringan PLN dan Air Bersih.

Adapun Estimasi biaya, masing-masing Engineer punya cara untuk menghitung dan meng estimate nya.

Bagi anda yang akan memulai bisnis properti ini anda harus mengerti seluk beluk teknis dan ekonomis dari properti itu sendiri.

Alhamdulillah Jaza Kumullohu Khoiro. Atas waktunya memahami artikel ini.

Written by

Wasiyanto Budi Santoso (Civil Engineering UNMUH Malang 01’)

About these ads

About Wasiyanto Budi Santoso

Lahir dan Dibesarkan di Papua
This entry was posted in Proyek Perumahan and tagged , , , , , , . Bookmark the permalink.

One Response to KONSEP PROYEK PROPERTI / PERUMAHAN (RUMAH TYPE 40)

  1. Sebagai pengetahuan para pembaca dalam hal Property Project…mohon beri kritik dan sarannya…

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s